11月北京楼市拉开-暖冬-序幕 分析-改善型项目托市-无锡房产网-无锡房地产门户-e房网

2019-04-03 20:08
核心提示: 时值隆冬,但北京楼市却在项目积极入市和需求集中释放的双重动力中,掀起一波热潮。地王频出、预期看涨、顶豪入市、买房托关系……这些热词再度出现在11月的北京楼市。

  时值隆冬,但北京楼市却在项目积极入市和需求集中释放的双重动力中,掀起一波热潮。地王频出、预期看涨、顶豪入市、买房托关系这些热词再度出现在11月的北京楼市。而在业内人士看来,对于有切实需求的买房人来说,买房仍是赶早不赶晚;对于开发商而言,能够凭借未来预期在当下实现平价跑量也无疑是一个绝佳选择。

  11月推盘热情高涨

  进入11月以来,北京楼市的推盘热情明显升温,在市场上掀起了新一轮的供应高峰。

  据记者不完全统计,截至11月最后一周,已有北京城建世华龙樾、泷悦长安、天恒金融街公园懿府、福海棠华苑等27个项目进场推盘,累计为北京楼市新增加6179套房源。

  对于项目在年末争先恐后的入市热潮,业内人士指出,主要是受到需求拉动的影响。临近年底,在降息降准以及全面放开二孩等政策的联合作用下,大量项目开始加紧入市抢占客源,其中不乏已完成全年销售目标的房企项目。同时,基于未来市场的不确定性,不少房企开始抓住当下时机,加快去化。

  位于海淀的金玉府营销负责人就对记者表示,海淀区内供应长期处于稀缺状态,且目前在售的项目明年都有调价的趋势,作为同样锁定改善型置业人群的产品,该项目首期决定在今年内先发制人。

  看涨预期助推需求释放

  一方面,开发商在卖力地推盘,而另一方面,购房人也以极大的热情予以回应。整个11月,楼市火热销售的信息此起彼伏。

  位于海淀区的北京城建世华龙樾入市当天2小时即宣告售罄;无独有偶,位于石景山区的紫御长安也在入市当天售罄。不止城六区,火热的销售场景同样出现在远郊区:位于通州的保利大都汇与门头沟的泷悦长安,开盘当天均实现去化80%以上。据开发商方面透露,保利大都汇认购额高达12亿元。

  最近的房子有分分钟要涨价的感觉,并且买房还得托关系,不然买不到。购房人张婷这样向记者描述了自己在近期的买房经历。据她介绍,其选购的是位于南四环附近的某项目,销售人员已经明确表示明年项目要涨价,并且幅度不小。

  一二手房市场齐热

  根据亚豪机构统计数据显示,截至11月25日,北京市新商品住宅成交5278套,尽管距离11月结束还有近一周时间,但成交数据与10月同期的3389套相比,增幅达到56%。

  维持同样热度的还有二手房市场。来自中原地产的统计数据显示,截至目前,全市二手房成交已经达到13714套,接近10月全月14382的成交量。业内人士认为,北京二手房成交量仍然处在相对较高的水平,实际上是10月末出台的双降政策以及全面放开二孩等政策的利好叠加。

  中原地产研究部分析师指出,10月24日央行再度双降后,目前商业房贷利率已是近十年来的最低水平,购房成本得到进一步降低,这是促使购房者入市的重要因素。因此,最近几个月,北京二手房市场交易总体会处于高位。

  ■分析

  改善型项目托市

  纵观北京楼市,无论是刚刚拿地的项目规划,还是已经入市的项目,推出的产品均呈现出瞄准改善的一边倒定位。改善型项目已经成为托起北京楼市的中坚力量。

  中原统计数据显示,截至目前,北京市场上供应的37544套商品房住宅中,三居以上的比例高达60.8%,创造了历史最高。

  而在11月入市的多个改善型项目都取得了不俗的销售业绩。五矿万科如园的大师作品壹号,地处海淀区五六环之间,尽管入市价格高达75000元/平方米,但推出21套产品成功实现日光;作为顶豪的代表项目之一,使馆壹号院仅11月1日一天即实现签约14套,成交均价达101445元/平方米。

  业内人士认为,对比同期高价地频频成交的情况,这些项目的热销便不难理解。亚豪机构市场总监郭毅指出,今年前三季度,3万-6万元/平方米的中端商品住宅共成交了12110套,同比增加近5000套。未来供应的稀缺以及已有项目的快速去化,使得中端住宅在未来较长一段时期将处于供不应求的状态。

  地王助推在售项目

  受到邻居永丰地王拉动,冠城大通百旺府最近一期入市的均价为43800元/平米,而今年一季度该项目均价还只是37300元/平方米,五矿万科如园的新品也比上期上涨15000元/平方米。

  这只是近期楼市变化的一个缩影。

  北五环某项目刚推出一批房源,在以6万元/平方米售罄后,预计明年新推的楼座将会飙升至10万元/平方米以上。该项目负责人表示,近期高价地频出,将会对整体楼市产生助推效应,对目前在售项目无疑是利好。

  多位业内人士表示,从近期出让地块分析,三环内已基本无新增宅地,而五环内的宅地供应也多集中在南城,其中三四环之间的地块稀缺程度较高;四至五环属于次稀缺地带,预计楼面价保持在4万-6万元/平方米;五至六环供地虽然相对较多,但优质地块也已经拍出4万-5万元/平方米的楼面价;六环以内新拍出地块的楼面价基本上也都超过了3万元/平方米,即便是六环以外,实际楼面价也迈向万元大关。由此可见,未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。

  商住项目异常活跃

  在11月暖冬的行情中,商住类项目的表现格外抢眼。在11月入市的项目中,包括通州富力中心、鲁能钓鱼台美高梅公馆、IDCITY艾迪城等商住项目占据了供应项目数的半壁江山。

  一位不愿具名的业内人士表示,未来普宅市场的全城豪宅化预期、普通住宅项目供应越来越少的现实,使得商住项目很可能成为北京楼市除自住房、豪宅这两极之外的有力补充。

  出于通州规划的长期看好,在区域住宅产品升级限购之后,商住产品成为市场主力,也受到了市场青睐,其中,保利大都汇更是荣登11月上半月成交排行榜的榜首。

  位于大兴的恒大未来城、位于丰台区石榴庄的鲁能钓鱼台美高梅公馆,尽管单价较高,但入市后仍然受到广泛关注,收获了不错的销量。

  郭毅表示,对于住宅部分全部竞建为自住房等保障房的商住项目,利润微薄,因此只能通过将商业或办公部分打造成为高周转的商住产品,才能回收一定利润,这也将成为当下大量受自住房挤压的高价地项目的普遍做法,同时也将拉动商住产品进入一个拼品质的时代。

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